1가구 1주택 양도소득세 비과세요건

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안녕하세요? 솔루션파인더입니다.

주택매매의 경우 금액이 크기 때문에 조금의 실수라도 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이는 세금 관련해서도 예외는 아닙니다.

본 포스팅에서는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하게 됩니다.
따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

2. 양도소득세 과세대상

1) 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상포함)

 

2) 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

3) 주식 등 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 및 비상장주식 등

* 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권

 

4) 기타 자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

5) 파생상품

• 국내·외주가 지수를 기초자산으로 하는 파생상품
• 차액결제거래파생상품(CFD)
• 주식워런증권(ELW)
• 국외장내파생상품
• 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동 일한장외파생상품

6) 신탁 수익권

신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권등대통령령으로 정하는 수익권은 제외) 의양도로발생하는 소득

 

3. 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

1) 양도로 보는 경우

• 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자등으로 자산이유상(대가성)으로 사실상 소유권이전되는 경우를 말합니다.
• 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

2) 양도로 보지 않는 경우

• 신탁해지를 원인으로 소유권원상회복되는 경우, 공동소유토지를 소유자 별로 단순분할등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
• 또한, 배우자 또는 직계존비속 간매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

4. 양도소득세 비과세 요건

1) 비과세 요건

1세대가 양도일현재국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상보유한경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

-양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
-’ 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
-주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다

 

 

2) 감면 요건

장기임대주택, 신축주택취득, 공공사업용 토지, 8년 이상자경농지 등의 경우감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

5. 양도신고 구분신고서별 추가 제출증빙 서류

양도신고 구분		구분신고서별 추가 제출증빙 서류
1세대 1주택 비과세	동거봉양 (소득세법 시행령 §155④)	- 주민등록초본
	혼인 (소득세법 시행령 §155⑤)	- 혼인증명서
	취학 등 (소득세법 시행령 §155⑧)	- 재학증명서 - 재직증명서 - 요양증명서 등
	거주주택 비과세 (소득세법 시행령 §155 ⑳ ~ ㉤)	- 임대주택 임대사업자등록증 - 임대차계약서 - 1세대1주택 특례적용신고서 (소득세법 시행규칙 별지 제83호의2)

 

6. 양도소득세 법정신고기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산, 신탁수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전 대금을 청산한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5.1 ~ 5.31일까지
주식 또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)

 

7. 양도소득세 신고납부

1) 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 

 

• 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다.
  * 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
  
  * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
  
  
• 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

2) 확정신고

• 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
• 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
• 주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.

3) 무신고가산세

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.

 

4) 양도소득세 분할납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액